对于违反法律规定直接或经层层流转间接从承包人处取得工程施工的单位或个人，《建工解释二》不再沿用“实际施工人”的统一称谓，而是依据《民法典》《建筑法》等法律规定区分情形，分别表述为“借用资质的单位或者个人”“接受转包的单位或者个人”“接受违法分包的单位或者个人”，使主体身份与对应权利义务更加清晰。

《建工解释二》第六条规定，接受转包或者违法分包的单位或者个人，请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持；其只能参照转包或者分包合同，请求其直接相对方（承包人）支付折价补偿款。这意味着既往允许实际施工人“突破合同相对性”直接起诉发包人的规则被收紧。

调整的主要理由在于：其一，“实际施工人”规则系2019年《保障农民工工资支付条例》和2020年《民法典》出台前，为兜底保障农民工工资作出的特殊司法政策安排；如今农民工工资保护已有直接、明确的制度途径（详见第八条），继续突破合同相对性既与《民法典》第四百六十五条相悖，也容易导致违法承包主体截流有限偿付资源。其二是防止逆向激励。合法分包中的施工人尚且只能向其前手主张权利，若转包、违法分包情形反而可直接起诉发包人，将诱发“合法接受分包人主动要求认定分包合同无效以创设实际施工人身份”的道德风险。

《建工解释一》第四十三条（实际施工人可向发包人主张权利）与《建工解释二》第六条不一致，依照《建工解释二》第二十三条关于效力的规定，《建工解释一》第四十三条不再适用。这是衔接适用中需要特别注意的要点。

为给相关主体保留依法实现权利的通道，《建工解释二》第七条明确：借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人，均可依据《民法典》第五百三十五条，以出借资质企业、转包人或违法分包人怠于行使到期债权、影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权。相较《建工解释一》第四十四条仅规定接受转包、违法分包方享有代位权，本条将代位权的主体范围拓展至借用资质方。需注意，相关主体起诉时必须明确以“行使代位权”为请求权基础，并承担代位权成立要件（债权到期、怠于行使、造成损害等）的举证责任。

1. 必招项目“起诉时已不再必招”不应仅以未招标认定无效（第一条）

《建工解释一》第一条确立了必须招标的工程未招标即合同无效的规则。但2018年国家发改委《必须招标的工程项目规定》调整后，部分原属必招的项目已不再属于必招范围。对此类合同若仍一律认定无效，既不契合国家政策调整方向，也容易诱发当事人滥用效力规则套取利益。第一条据此规定：合同订立时属于必须招标项目、当事人未经招标订立合同，但起诉时该项目已不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。

2. 先行就实质性内容谈判而中标的合同无效（第二条）

针对实践中通过签订意向书、形成会议纪要乃至补充协议进行“明招暗定”的现象，第二条规定：在确定中标人前，招标人、投标人就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判且该投标人中标，或者发包人与承包人先协商订立合同后又通过招投标程序订立合同的，人民法院应当依照《招标投标法》关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。是否构成“实质性谈判”，可从先行谈判是否涉及工程范围、价款、质量等方面把握。

1. 出借资质合同无效，资质借用费不予支持（第三条）

出借资质（俗称“挂靠”）直接破坏建筑施工企业从业资质制度，危及工程质量。第三条第一款规定：建筑施工企业出借资质或以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程的，相关合同无效；出借企业主张约定的资质借用费、使用费的，不予支持。第二款则平衡处理：在建设工程质量合格的前提下，借用资质方可参照其与施工企业关于支付工程款项的约定，请求施工企业支付折价补偿款。

2. 区分发包人善意与恶意确定责任路径（第四条）

第四条以发包人订立合同时是否知道资质借用情形为标准区分处理：发包人不知道且不应当知道的，借用资质方不能以合同直接约束自己与发包人为由请求发包人支付折价补偿款；借用资质方举证证明发包人知道或者应当知道的，可就其施工工程请求发包人支付折价补偿款，此时人民法院应通知出借资质企业作为第三人参加诉讼，并根据发包人付款、施工等情况判决发包人向借用资质方承担责任，实现一揽子解决。

3. 以出借企业名义采购、租赁的表见代理责任（第五条）

借用资质方以出借企业名义购买建筑材料、构配件、设备或租赁设备等，若符合《民法典》第172条表见代理要件（如存在使相对人合理信赖有权代理的表象），出借企业应承担相应民事责任。

“百年大计，质量第一”。《建工解释二》在未完工程价款结算、无效合同折价补偿协议认定、质量保证金返还、修复费用确定、价款优先受偿权行使等问题上，均以建设工程质量合格为基础（如第十条、第十二条、第十四条、第十七条、第十八条、第十九条）。

其中第十六条专门规范质量修复：因承包人原因致使工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令其先行支付修复费用的，不予支持；承包人拒绝修复或在合理期限内未修复至符合约定，发包人自行修复后请求承包人承担合理修复费用的，应予支持。其考量在于：修复是承包人的法定义务，由更熟悉施工情况的承包人修复更经济便捷、符合绿色原则；且防止发包人取得修复费用后不实际用于修复，损害房屋买受人或使用人的安全。

● 第十一条——明确《民法典》第七百九十三条第一款“参照合同关于工程价款的约定”的范围，包括合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。该条明确了“参照”是全方位的，涵盖价款金额、计价方式、支付时间、调整方法、结算方法等所有与工程价款相关的合同约定。这意味着，即使合同无效，双方在价款方面的合意仍实质性影响着最终结算，体现了“无效合同有效处理”的裁判思路。

● 第十二条——无效合同且质量合格，当事人就折价补偿款自行达成协议的，基于意思自治依法予以支持，这体现了民法上的“不当得利返还+意思自治”的双重逻辑：法律赋予折价补偿的请求权基础，当事人在此基础上通过协议确定具体数额和履行方式，促进争议一次性解决；第二款将协议主体扩展至发包人、承包人与接受转包/违法分包方，具有重要实务价值。在实际施工人规则调整后（《建工解释二》第六条），接受转包/违法分包方原则上不得直接向发包人主张权利，但通过三方协议可以实现债务的一次性清理，避免连环诉讼。本条与第六条形成配套：接受转包/违法分包方虽不能突破合同相对性起诉发包人，但可以通过三方折价补偿协议实现权利，为争议解决保留了灵活的通道。

● 第十四条——合同解除或无效且工程未完工的，质量保证金以承包人应得工程价款或折价补偿款为基数计算，返还期限自承包人退场之日起算（解除在退场之后的，自解除之日起算）。本条解决了以往实践中，质保金返还期限通常从“工程竣工验收合格之日”起算。但对于中途解除、未完工工程，不存在竣工验收，质保金何时返还一直存在争议的问题。

● 第十五条——合同解除后承包人应及时移交施工现场、施工资料；退场前当事人申请证据保全的，人民法院应依《民事诉讼法》第八十四条处理，及时固定施工界面。这意味着移交现场与结算争议可以分开处理，承包人不能以结算未完成为由拒绝移交现场。

第九条规定，约定按固定价格结算的合同，当事人以约定工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整价款的，不予支持，但当事人另有约定或符合《民法典》第五百三十三条情势变更规定的除外。值得注意的是，正式稿将适用范围由征求意见稿的“固定总价”扩大为“固定价格”，即固定单价合同同样适用不予调整规则。

第十条针对固定总价合同解除后已施工部分价款的确定，采用“比例法”：当事人就质量合格的已施工部分价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可参照合同订立时工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或相关规范，确定已施工部分占全部工程价款的比例，再以该比例乘以合同约定的固定总价确定已施工部分价款。该方法清晰明了、总体公平；若解除系一方违约或过错所致，相对方仍可依《民法典》第五百六十六条另行主张赔偿损失或违约责任。

针对部分政府投资项目“以审压款、以审拖款”问题，并衔接2025年修订的《保障中小企业款项支付条例》，第十三条作出三层规定：

● 未约定以审计结果或财政评审结论作为结算依据的，发包人请求以审计结果或评审结论确定价款的，不予支持；

● 约定以审计结果或评审结论结算的，审计或评审应在合理期限内出具——有约定的从约定，没有约定的由人民法院综合工程规模、造价金额、复杂程度等确定，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年；

● 审计或评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或承包人有证据证明其与施工合同约定明显不符的，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。

建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，其范围、行使方式、起算与转让影响众多主体利益。《建工解释二》在《民法典》第八百零七条基础上作出系统细化：

● 第十七条（范围与判项）——人民法院应查明优先受偿的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确；因发包人原因造成的停工、窝工等损失不属于优先受偿范围（其本质属违约金、损害赔偿金范畴）。

● 第十八条（折价行使条件）——以折价方式行使优先受偿权须同时具备四项条件：工程质量合格；工程可以折价；发包人逾期支付价款经催告后在合理期限内仍未支付；折价金额与折价时工程实际价值基本相当，以防恶意低价折价损害其他债权人。该条通过折价协议直接行使优先受偿权，大幅降低了承包人的行权成本，同时避免冗长的诉讼程序对发包人正常经营的影响，降低了发包人与承包人恶意串通、以明显不合理的低价折价、损害抵押权人和其他债权人利益的风险。

● 第十九条（债权受让人）——工程价款债权受让人主张优先受偿的，人民法院应综合工程是否竣工验收合格、价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已支付合理转让款等因素作出裁判。该条旨在解决债权转让后优先受偿权是否随同转让的长期争议，通过设立四项审查因素防止发包人与承包人恶意串通、虚构债权转让损害其他债权人，在保护承包人及受让人合法权益与维护交易安全、保护抵押权人之间寻求平衡，从而在可控风险的前提下允许工程价款债权的有序流转，促进建筑行业融资。

● 第二十条（物上代位）——工程毁损、灭失或被征收的，承包人就获得的保险金、赔偿金或补偿金主张优先受偿的，应予支持。该条确立了建设工程价款优先受偿权的物上代位规则，确保工程毁损、灭失或被征收时，承包人的优先受偿权不因标的物消失而落空，而是跟随至工程的替代价值形态（保险金、赔偿金、补偿金），从而在极端情形下继续保障承包人的合法权益。

● 第二十一条（起算点）——因工期顺延等客观原因协商变更给付日期的，自变更后的应付价款之日起算行使期限；合同未约定或约定不明但结算协议明确约定给付日期的，自该日起算。

第二十二条确立法院主动移送违法线索的法定义务，使民事审判与行政执法、刑事侦查形成刚性衔接。审理中发现违法发包、转包、违法分包、资质借用或严重质量问题的，法院应当移送，无裁量空间。第二十三条规定本解释自2026年6月30日起施行，新受理的一审案件适用本解释。尤其需注意《建工解释一》第四十三条不再适用，相关在办及拟立案件应及时评估诉讼策略。