引言
房产是绝大部分家庭的核心资产，也正因此，夫妻一方一旦负债或涉诉，房产的归属、去留也成为困扰家庭以及债权人关注的重点问题。实务中，为了对抗对房产的执行，夫妻一方或双方可能会提出若干主张试图保住房产，有的夫妻甚至会选择离婚来规避执行。基于此，本文笔者结合相关案件承办经验，对夫妻一方负债时名下家庭房产的若干执行问题及法律条文规定进行梳理，形成针对性结论和实务建议，以供参考。
情形一：夫妻中A方负有个人债务，房产登记在A方一人名下。若主张该房产系A方、B方夫妻共同财产，能否对抗查封及执行？
一、结论
如上主张不能对抗查封或执行。根据“不动产依登记判断所有权归属”的基本原则，房产仅登记在A名下时视为A的个人财产，法院可直接采取查封措施；即便该房产确实是夫妻共同财产，也不影响查封/执行程序。因A为债务人、B不是债务人，故债权人仅有权处分A对该房产享有的份额。
二、相关规定
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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
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上海市高级人民法院《关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答》（沪高法执〔2005〕9号）
个人债务案件，执行机构仅能执行被执行人的个人财产。夫妻一方为被执行人的，实践中可执行的财产可能呈现出三种形态：一是直接由被执行人占有或登记在其名下的财产；二是由被执行人与其配偶共同占有或登记在双方名下的共同财产；三是属于被执行人夫妻共同财产，但被执行人配偶单独占有或登记在其名下。对此，我们认为应区分处理：
对于第一种情形，根据动产依占有、不动产依登记的判断所有权归属的基本原则，可直接视为被执行人的个人财产，采取查封、扣押、冻结等控制性措施。
三、实务建议
登记在债务人个人名下的房产，债权人通常均有权申请查封。对于债权人而言，应积极开展财产调查程序/向法院申请财产查控，积极保全债务人名下房产。对于债务人及其配偶而言，若登记在债务人名下的房产系夫妻共同财产，配偶应积极行使法律赋予的权利，依法向执行法院申请执行异议或提起析产诉讼。
情形二：夫妻中A方负有个人债务，房产登记在A方配偶即B方一人名下。若主张该房产系B方所有、非A方财产，能否对抗查封及后续的执行程序？
一、结论
尽管A方负债、B方未负债，但登记在B方一人名下的房产若系夫妻共同财产，则不能对抗查封或执行。因A为债务人、B不是债务人，故债权人仅有权处分A对该房产享有的份额。
依据相关法律、法规之规定，债权人对该房产系夫妻共同财产承担举证责任。
*如何判断房产是否系夫妻共同财产？
① 房产购置于夫妻关系存续期间，又无其他证据证明该房产系配偶一方财产（如生效法律文书等），则房产属夫妻共同财产。
② 房产由B方婚前以个人财产全款购置，或者由B方通过遗嘱、赠与取得，且该遗嘱、赠与合同中确定该房产只归B方所有，若无其他特别约定，房产属B方个人财产，不属于夫妻共同财产。
③ 房产由B方婚前以个人财产付首付购置，登记在B方名下，婚后由夫妻A、B双方共同还贷，该房产部分具有夫妻共同财产性质（若无其他特别约定）。
④ 房产由B方婚前以个人财产付首付购置，登记在B方名下，婚后由B方以其个人的工资还贷，因B方婚后取得的收入通常属夫妻共同财产，故该房产部分具有夫妻共同财产性质（若无其他特别约定）。
注：夫妻房产分割问题在实务中较复杂，还应具体问题、具体分析。
二、相关规定
上海市高级人民法院《关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答》（沪高法执〔2005〕9号）虽然被执行人配偶单独占有或登记在其名下的财产应视为其个人财产，但是根据《婚姻法》关于婚姻存续期间所取得的财产为夫妻共同所有的法律原则，在申请执行人提供证据证明该财产是在被执行人婚姻关系存续期间所取得的情况下，执行中可以采取查封、扣押或冻结等控制性措施。但，执行机构已查明该财产为其他生效法律文书确定归被执行人配偶所有的除外。执行机构对被执行人配偶单独占有或登记在其名下的财产采取查封、扣押或冻结等控制性措施的，应当同时通知被执行人配偶并告知其自被告知之日起十五日内可以提出执行异议。被执行人配偶逾期未提异议的，执行机构可依法处分被执行人在该财产中所享有的份额。
三、实务建议
房产属于夫妻共同财产的，不因登记在未负债一方名下而避免被查封/执行。对于债权人而言，可通过自行调查/向法院申请调查令等方式调查房产的购置时间等证据，以完成举证义务。对于债务人而言，当夫妻共有房产因一方个人债务被执行时，配偶可以积极行使法律赋予的权利，依法向执行法院提出执行异议和析产诉讼。
情形三：夫妻一方或双方为债务人，房产登记在夫妻一方父母，或未成年子女名下，债权人能否执行？
一、结论
在不存在恶意转移财产逃避债务的情况下，债权人不能执行登记于债务人父母名下的房产。尽管债务人与其父母存在亲属关系，但不代表财产权属可以混同，法院仍应严格依据财产的登记信息和合法占有情况开展执行工作，除非债务人父母书面确认房产属于被执行人，否则法院不可以强制执行。
对于登记在债务人未成年子女名下的房产，实务中主流观点认为，法院可在综合分析房产的购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的使用情况等因素的基础上，认定房产为债务人的家庭共有财产，并据此认定未成年子女对案涉房产的权利不足以排除强制执行。
在以下几种情况下，法院倾向于认定房产属于家庭共同财产而不是子女个人财产：
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如果购房时间、产权登记时间在债务发生的时间前后，购房行为可能存在逃债故意的；
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如果购买房产的实际占有、使用主体是债务人，一直被用于对外出租或对外经营，而不是用于居住或子女生活所需，获取的收益也为债务人所有的；
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如果房产曾存在作为抵押物从银行贷款或为他人提供担保等显然不是未成年子女个人行为的。
二、相关规定
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条
对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
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《民法典》第二百三十四条
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
三、实务建议
对于债权人而言，若掌握债务人为逃避债务而将房产转移至父母、子女名下的证据，应积极取证，并在必要时提起诉讼以维护自身合法权益。
情形四：债权人执行或准备执行夫妻名下房产时，夫妻离婚、并协议对房产进行分割，能否对抗执行？
一、结论
若未办理产权变更、仅签订协议，不能对抗执行。离婚协议不会对案涉房产直接产生物权变动的效力，房产权利变动需要登记。在房产被保全的前提下，被保全财产无法转到另一人名下，债权人仍然可以申请执行债务人的财产。此外，债务人在明知负有债务的情况下将自己的财产转让出去，债权人可请求法院撤销离婚协议中关于财产分割的部分。
二、相关规定
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《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款
房产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
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《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款
被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
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《中华人民共和国民法典》第五百三十八条
债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
三、实务建议
对债权人而言，应积极保全债务人名下房产。对债务人而言，若夫妻双方离婚、离婚协议中若有对房产的处置，需及时办理产权登记手续，确认物权归属。
情形五：债务人主张登记在夫妻名下的房产其实是替其他人“代持”，并非夫妻一方或共同所有，能否对抗执行？
一、结论
债务人主张登记在夫妻名下的房产系第三人所有，而非夫妻一方或夫妻共同所有的，不能对抗执行。即便债务人与第三人签署借名买房协议/代持协议，根据物权公示原则，该等协议不会产生物权变动的法律效果，第三人仅享有对债务人的债权请求权，并不足以排除法院对该房产的强制执行。
二、相关规定
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《民法典》第二百零八条
房产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条
对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的房产，按照房产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……
三、实务建议
如确需采取“借名”方式购房，实际权利人应与名义权利人签订书面协议确定实际权属状况。实际权利人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并完整保留支付凭证，以便在发生纠纷时通过法律手段保护自己的权利。
