引言
2024年10月29日，最高人民法院印发《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（法〔2024〕238号）（以下简称《网拍指导意见》）。2024年11月20日，最高人民法院又发布了《最高人民法院执行局负责人就<关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见>答记者问》。本次《网拍指导意见》的发布，标志法院在“网拍”过程中全面推行“带封过户”，向解决“执行难”问题，迈出了坚实的一步。
一、“带封过户”的前期试点
“带封过户”，顾名思义，即指案件进入执行程序后，对于符合一定条件的执行标的，登记部门先办理过户手续，再由法院进行解封的执行措施。“带封过户”并非全新概念，此前已在济南、温州等地有过试点实践，在被执行人申请自行处置并寻找到合适购房人后，购房人将房款提存至公证处账户，款项到账后申请执行人申请对房屋解封、法院下达解封裁定、公证处协助办理过户手续同步进行。试点发现“带封过户”可以有效解决被查封房屋难以变现、变现价格低等问题，有助于“执行难”的解决，但同时，试点时的做法暴露出了缺乏法律依据、必须由公证处加入办理、必须组织申请执行人、被执行人、买受人三方进行调解，程序较为繁琐等一系列问题。
二、《网拍指导意见》全面推广铺开“带封过户”
《网拍指导意见》则在前述试点的基础上对“带封过户”型不动产自行处置机制进行了明确规定，优化了处置流程，为“带封过户”提供了法律依据。
（一）《网拍指导意见》中有关“带封过户”的启动条件
首先，“带封过户”仅适用于民事执行程序中的网络司法拍卖程序中。
其次，在执行机关决定对被查封的房产进行拍卖处置后，会对其进行网络司法拍卖，若累计两次网络司法拍卖流拍，则债权人可以申请以物抵债、第三人可以申请以流拍价购买。因为被查封的房产的价值有可能远大于相应债务，被执行人通常不会愿意接受以物抵债；而又因流拍价很可能远低于不动产实际价值和相应债务金额，故此情况下申请执行人和被执行人均难以接受由第三人以流拍价购买。
此时，若被执行人主张以高于流拍价的价格对拍卖财产自行处置的，则法院可以允许，暂不启动以物抵债、第三人购买程序。被执行人可以自行寻找愿意以高于流拍价的价格购买相应房产的买受人，确定买受人后，根据是否全款支付，分为两种后续处理方式：
1
若买受人能够一次性支付全部价款，则由买受人向执行法院账户一次性支付全部价款，执行法院收到款项后出具成交过户裁定，不动产登记机构依据此裁定办理解除查封冻结手续和过户手续，也即普通的买受解封过户；
2
若买受人只能支付部分价款，剩余价款申请通过贷款等方式融资支付，则执行法院会要求买受人提交相关融资手续，经协调不动产登记机构同意后，可以出具成交过户裁定，由买卖双方办理“带封过户”手续。
若被执行人自行处置失败，则执行法院应当启动以物抵债、第三人购买等程序。
自行处置的期限由执行法院根据财产状况、市场行情等情况确定，一般不得超过60日，最长不得超过90日[1]。
[1]《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》第17条
（二） “带封过户”配合被执行人“自行处置”带来解决“执行难”的新思路
相较于以物抵债和第三人以流拍价买受，允许被执行人以较高价格“自行处置”被执行标的，本身就更有利于执行案件的受偿。原因是在于启动网络司法拍卖流程时，法院需首先明确两个价格：财产处置参考价和拍卖保留价。
财产处置参考价是供法院参考确定保留价的依据，不一定等于保留价。确定财产处置参考价的方式原则上按当事人议价→定向询价→网络询价→委托评估的顺序进行。当顺位在先的定价方式无法确定参考价时才会采用后续顺位的定价方式，但当事人一致选择某种定价方式，或法律、行政法规规定必须委托评估的的情形除外。
拍卖保留价则是拍卖的起始价，由法院参考财产处置参考价确定。第一次网络拍卖保留价最低可低至财产处置参考价的七折。如果一拍流拍，那二拍保留价最低可低至一拍保留价的八折。
显然，因为拍卖保留价通常已经低于财产处置参考价，那么流拍价自然更低，若以流拍价作价处置被查封财产，对于申请执行人和被执行人的利益都会造成损失。
故而如若被执行人能够自行处置成功，申请执行人能够获偿的价款便会更多，权利可以得到更好的保障，被执行人亦可避免一部分损失，而买受人则能有效规避网拍或以流拍价购房时可能面临的房屋目前占有人拒绝腾退等现实风险。
与此同时，《网拍指导意见》新增的“带封过户”“带封融资”规定，更是赋予了被执行人“自行处置”被执行标的更大的自由度，从而激发了被执行人主动为被执行标的寻找高价买家的积极性，也缓和了被执行人和债权人、法院三者之间的矛盾，为案件的有效执行打开了新思路。
三、《网拍指导意见》对于网拍的其他保护措施
1、明确法院尽职调查职责、披露职责、清场职责
针对目前网络拍卖中常见的拍品情况不明、存在权利瑕疵、拍得不动产后难以入住等广发问题，新规亦作出了相应规定，要求法院尽职调查财产现状，查明财产权属关系、占有使用情况等对买受人竞拍决策至关重要的信息；要求法院严格查明财产上权利负担的真实性，打击被执行人与案外人合谋，虚构“居住权”、“租赁权”来抗拒执行的情况；要求法院必须如实披露拍卖财产的信息，在拍卖公告中全面如实披露财产现状，严禁隐瞒或夸大财产情况；要求法院履行对不动产的腾退清场职责，积极督促被执行人及占用人员撤离，对经督促仍不撤离的严格依法腾退。以上四项新要求对明确了对网拍过程中法院履职的要求，相信可以进一步网络拍卖的信息透明度和拍卖后的腾退执行力度。
2、明确询价的适用情形，在拍卖保留价的确定上，平衡“效率”与“公平”
就对住宅、机动车等财产适用询价方式的问题，《网拍指导意见》也作出了更细致的规定：对于无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且有大数据交易参考的住宅、机动车等财产，可以选择网络询价方式。当事人、利害关系人认为不应适用网络询价或网络询价结果明显偏离市场价值时，可以申请适用委托评估。而对于工业厂房、在建工程、装修装饰价值较高的不动产及股权等复杂财产则不适用询价定价，当事人议价不成时应直接适用委托评估。
3、设立拍卖辅助机构及人员忠实义务
新规还强调了各高级、中级人民法院应加强对辖区拍卖辅助工作统一管理，对拍卖辅助机构及人员提出了严禁办理只有执行人员才可办理的事务、严禁泄露办案秘密、严禁私下接触竞买人、严禁拍卖辅助机构、拍卖辅助人员机器近亲属参与起承担的竞买、严禁向第三方泄露意向竞买人信息、严禁违规排除竞买人等六大禁令，对拍卖辅助机构及其人员的忠实职责作出了明确规定，并明确要求建立相应追责机制，对违法违规的拍卖辅助机构及人员处以暂停、取消委托资质乃至除名等惩戒措施。
4、对恶意案外人加强打击
新规还强调了对恶意案外人的打击措施，要求对破坏财产、妨碍执行、以虚假宣传等方式诱导意向买受人支付佣金以骗取财物等扰乱网络司法拍卖秩序的行为，各级人民法院应联合公安、住建、市场监督管理等部门依法打击。
结语
“带封过户”、“带封融资”等盘活被查封财产以实现诉讼债权的新司法模式，已然在试点中展现了其价值与活力，这一有利于申请执行人、被执行人及买受人等各方，可以有效化解执行矛盾的优秀模式如今更进一步被《网拍指导意见》所认可并推广全国。但目前“带封过户”模式还存在一定的适用条件限制，网络拍卖两次流拍才可启动的前提条件导致其尚不能适用于全部涉不动产网络拍卖场景。
未来，我们期望看到这一模式被推而广之，不仅是能在一般线下拍卖中适用，更是可以对所有参与拍卖的意向买受人适用。可以预见的是，如果允许所有参与拍卖的意向买受人都不必一次性完成购房款的支付，而与新规下模式一样，支付首付并提供融资凭证便可带封过户，完成全额资金支付后解封，则能大大降低网络拍卖不动产的成交门槛，扩大意向买受人的数量基础，增加意向买受人的竞价积极性，从而形成一个买受人资金压力更小、申请执行人可以更多受偿、被执行人避免损失、社会矛盾得以减缓、和谐风气得以维护的多赢局面。
