在房屋租赁法律关系中，出租人有时会在租赁合同中约定，在承租人不按照合同约定支付租金的情况下，出租人有权留置承租人放置于房屋内的物品，并有权就留置物品拍卖、变卖后的价值优先受偿。然而，出租人能否基于这样的约定对房屋内的物品实际享有留置权，实践中存在不同观点。
01、留置权的适用条件与构成要件
《民法典》第447条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第448条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。可以看出，法院在论述债权人是否享有留置权时应当分成两个阶段：首先，判断该合同是否属于可以适用留置权的合同；如是，则需再分析留置权人行使留置权的四个要件是否满足：
01、债权人合法占有租赁物（该租赁物可为第三人所有）；
02、债务人已不能履行对债权人的到期债务；
03、被留置物系动产；
04、留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
02、租赁合同是否属于可以适用留置权的合同
关于留置权的成立基础，《民法典》仅明确列举承揽人、承运人、保管人和行纪人享有留置权的情形（第783条、第836条、第903条、第959条）。然而，租赁合同是否属于可以适用留置权的合同在实践中存在较大争议。
一些法院认为，出租人在承租人到期不履行债务时能否享有留置权需要租赁合同中存在留置条款作为前提。如（2020）沪0118民初10495号中上海市青浦区人民法院认为：“因2018年8月31日租期届满后，厂房租赁合同已终止履行，原、被告双方并未签订书面的续租合同，原告主张上述利息及对被告的所有机器设备享有留置权，缺乏书面的合同依据，故本院对原告的上述诉请均不予支持。” 第（2019）沪0120民初20430号案例中，上海市奉贤区人民法院也认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，根据合同约定，被告未履行付款义务，原告有权留置租赁房屋内被告的物品……予以支持。
然而，也有一部分法院以“物权法定”为由认为当事人不能够在租赁合同中自行约定留置权。在(2019)川01民终1553号中，成都市中级人民法院认为“虽然《租赁合同》第二十条第8、9款约定前锋公司在郑氏公司未按合同约定交还租赁场地时可以处理租赁场地内的郑氏公司财物，并以财物所得变现充抵相关费用，但留置权是法定担保物权，只能直接依据法律规定形成，当事人不能以约定形式设立留置权，故上述约定不能视为前锋公司具有留置权。”
尽管实务中存在争议，但《民法典》仅保留了《物权法》中关于留置权的相关表述，未沿用《担保法》中留置权必须由法律明文规定的说法，这在一定程度上为“留置权可以基于租赁关系产生”的观点留下空间。需注意的是，即使租赁合同能够成为留置权产生的依据，留置权的成立仍需符合法律规定的成立要件。
03、留置权要件具体分析
实务中，对于债务人不能履行对债权人的到期债务以及被留置物系动产的两个要件通常并无争议，因而在此重点分析债务人合法占有租赁物，以及所留置的动产是否与债权属于同一法律关系两个要件。
（一）债权人合法占有租赁物
1. 关于可以留置的动产的范围
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）第62条规定：“债务人不履行到期债务，债权人因同一法律关系留置合法占有的第三人的动产，并主张就该留置财产优先受偿的，人民法院应予支持。第三人以该留置财产并非债务人的财产为由请求返还的，人民法院不予支持。”即，留置权人可以留置的动产的范围扩大到第三人的动产。此外，从《担保制度司法解释》第62条的文义来看，其并无原《担保法司法解释》第108条所规定的债权人应“不知债务人无处分该动产的权利”的要求。即，现行规定并未限定债权人只能在善意的情况下才能因同一法律关系留置第三人的动产。
2. 关于债权人是否合法占有所留置动产
根据《民法典》第458条之规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。由此可知，合法占有的前提是占有具有法律规定或合同约定。其中，法律依据包括两种情形：一是基于法律行为通过交付而发生的占有，如买受人基于买卖行为对出卖人交付货物的占有等；二是基于法律对事实占有的直接规定，如发现埋藏物后对该物的占有等。
在房屋租赁合同法律关系中，出租方的主要义务为向承租方交付标的房屋，移转房屋使用权；承租方的主要义务为向出租方支付租金。在租赁合同存续期间，承租方基于租赁关系合法占有租赁房屋及屋内物品，出租方擅自扣留屋内物品则构成无权占有；在租赁合同因承租方未按约履行付款义务而被单方解除或终止的情况下，法院倾向于认为出租方仅有权占有租赁房屋，对承租方在租赁房屋中的物品依然为无权占有。在第（2021）沪0115民初6525号案例中，法院认为“本案为房屋租赁合同纠纷，原告作为出租方，将房屋使用权转移给被告，被告实际占有房屋，并占有房屋内的所有物品，原告并不占有房屋内的物品，缺乏行使留置权的基础”。
因此，房屋租赁关系存续期间及解除后，出租人享有收取租金或场地占用费的权利，但依法无权占有承租人在租赁房屋内的物品，进而无法构成留置权的法定要件。
（二）留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
1. 留置的动产与债权是否属于同一法律关系
在房屋租赁合同法律关系中，出租方享有对承租方的价款请求权，其对应的是租赁标的物，而非租赁标的物内的动产。因此，大部分法院认为出租方留置的动产与租金债权并不属于同一法律关系。采该观点的案例有：（2020）粤02民终340号案中，山东省宁阳县人民法院认为：“关于原告是否对被告生产设备享有留置权、优先受偿权的问题。《民法典》第四百四十七条、第四百四十八条规定…原、被告之间的纠纷是因房屋租赁合同而起，而非因生产设备所致，二者不属同一法律关系…故原告要求对被告生产设备享有留置权的诉讼请求，本院不予支持。”另外，（2020）粤0606民初6826号案中，广东省佛山市顺德区人民法院认为：“合同所指向的标的物为房屋，并非名翔公司为经营使用而放置在租赁物内的机器设备，与房屋租金不属同一法律关系。”
2. 若承租方与出租方均为商事主体，能否适用留置权的除外条款
另外需要考虑的是，当承租方与出租方同为商事主体时，能否适用留置权的除外条款。有部分法院认为可以适用除外条款，例如（2018）浙07民终5658号案中，浙江省金华市中级人民法院认为：“虽然留置该变压器设备并非基于租赁合同法律关系，但其与新概念公司属于企业之间的留置。故红羚羊公司有权依照上述法律规定对变压器设备行使留置权。”
然而，结合商事留置的内涵，应当认为公司之间的房屋租赁关系不属于留置权条款中的商事行为。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第六十二条解释了商事留置的含义：商事留置中的债权应属于企业持续经营中发生的债权。构成商事留置权需要具备两大要件：一是主体的商事性，即该主体被法律允许从事商事活动并办理了相关核准登记手续；二是债权的商事性，即该债权属于商事主体间日常经营活动中产生的经常性、交互性法律关系。房屋租赁关系并不属于法律规定的持续性经营行为，即使租赁关系双方都是商事主体，仍然不能适用留置权的除外条款。
律师提示
综上，即便租赁合同约定了出租人享有留置权，也不代表出租人行使留置权的主张一定会获得支持。在大量案例中，法官仍旧会以物权法定原则为依据，将房屋租赁合同排除在法定适用留置权的合同之外，进而否定出租人行使留置权的基础。在明确房屋租赁合同可以适用留置权的情况下，多数法院会继续论证出租人“是否对留置物构成合法占有”以及“留置物与欠付租金是否属于同一法律关系”，从而论证出租人是否享有留置权。实践中，法院倾向于认定出租方无权基于合同约定向承租方主张行使留置权。
